一、政策出台背景
我区于2021年9月出台了《华体网深化工业用地有机更新 加快产业发展能级提升的实施意见（试行）》，政策有效期至2023年12月31日。2024年1月，杭州市出台《杭州市人民政府办公厅华体网印发杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（杭政办函〔2024〕2号），对低效工业用地再发开涉及的产业空间产权分割、工业用地分割转让、存量建设用地置换等内容做了规定。为贯彻市级政策要求，更好推动区工业用地有机更新项目实施，结合我区实际，出台《华体网深化工业用地有机更新 加快产业发展能级提升的实施意见》。
二、政策依据
1.《国务院办公厅华体网完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）
2.《浙江省人民政府华体网全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）
3.《浙江省自然资源厅华体网降低企业用地成本 支持民营经济高质量发展的若干意见》（浙自然资规〔2019〕3号）
4.《中共杭州市委 杭州市人民政府 华体网实施“新制造业计划”推进高质量发展的若干意见》（市委〔2019〕17号）
5.《杭州市人民政府办公厅华体网印发杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（杭政办函〔2024〕2号）
三、适用对象
全区已完成区级审核的工业区块，特别是其中土地利用效率低的区块；符合单元详规但不在集聚区内的零星工业用地。
四、主要内容
《华体网深化工业用地有机更新 加快产业发展能级提升的实施意见（修订)》主要包括总体要求、基本原则、主要目标、实施范围、推进模式、政策举措、保障措施、附则等部分，附件为余杭区工业用地有机更新领导小组成员名单。
一是突破发展限制，积极鼓励探索。建筑退距可按改造后不低于现状的标准进行审查；鼓励绿地统筹集中布置；停车配建标准要综合考虑产业类型、形态、功能等因素。
二是优化项目审批，强化全程监管。土地交易申报价格比标定地价低20%以上的，支持属地平台、镇街行使土地使用权的优先收购权。
三是推动低效整治，加快腾笼换鸟。经司法拍卖或破产清算的工业用地，应按合同约定的规划条件进行开发建设。
四是支持并宗开发，用好零星土地。相邻工业用地在符合规划、不改变土地用途的前提下可以并宗再开发。对经论证不具备单独开发条件的零星用地，报区政府批准后，可单独出具或与相邻地块一并出具规划条件。
五是支持续期开发，鼓励“飞地”入园。工业用地使用权期限届满的，在符合规划、产业导向的前提下，经批准实施再开发的，可按最长不超过30年续期。鼓励工业区块外工业用地通过置换方式向区块内集中集聚。鼓励将农村地区低效用地复垦后产生的指标“飞地”入园。
六是允许分割转让，鼓励存量置换。对“标准地”政策实施以前，工业区块内的存量低效工业用地，在符合国土空间规划等前提下，经区政府批准，可分割转让实施再开发。因实施片区统筹再开发需要，存量集体建设用地之间、国有建设用地之间以及集体建设用地与国有建设用地之间，可按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，由建设用地使用权人签订置换协议。
七是完善功能配套，推动产城融合。鼓励地下空间统一建设开发，实施区域整体形象提升，增加建筑红线退让，提升道路建设标准，保障宿舍型租赁住房供给。
八是推进共建运营，打造优质园区。发挥市场主体和政策撬动作用，探索“零运营费用、争奖励资金、享绩效分成”的共建运营模式，鼓励优质运营商整租产业空间，打造总部楼宇、小微园区、孵化器、众创空间等载体，约定主导产业、运营目标、年度任务及绩效考核。
五、新旧政策差异
（一）调整政策依据。增加了《杭州市人民政府办公厅华体网印发杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（杭政办函〔2024〕2号）相关表述。
（二）调整基本原则。一是政府主导，落实方案。二是因地制宜，全面推进。三是分类指导，管理规范。
（三）调整主要目标。力争到2026年，有机更新工业用地5000亩，改扩建产业空间600万平方米；新增规模工业企业150家，全员劳动生产率达到36.5万元/人以上；列入提升计划的300亩以上工业功能区工业产值年均增长6%以上；制造业投资年均增长15%以上；规上制造业企业研发经费占营业收入比重超过3.8%；规上工业亩均税收年均增长4%以上，亩均税收低于5万元的规上工业企业依法依规实现动态清零。
（四）调整实施范围。实施范围包括全区已完成区级审核的工业区块（特别是其中土地利用效率低的区块）和不在集聚区内的零星工业用地（符合单元详规的区块）。
（五）调整推进模式。针对“企业自主改造”模式：企业可将不超过提容部分建筑面积的45%，按每幢（单元）不小于3000平方米或每层不小于1000平方米分割转让，其中配套建设的行政办公及生活服务设施不得分割转让。针对“社会资本参与改造”模式：鼓励各类市场主体参与工业用地有机更新，并签订出让合同补充协议及履约监管协议，约定项目验收通过后产权分割比例，按单一产权分割登记。
（六）调整政策举措。根据《杭州市人民政府办公厅华体网印发杭州市推进低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（杭政办函〔2024〕2号）增加工业用地自主再开发、联合再开发、并宗再开发、续期再开发、司法处置再开发、飞地”入园再开发、分割转让再开发、存量建设用地置换再开发等政策条款，对部分原有政策进行合并精简。
六、关键词解释
提容部分：企业有机更新后容积率相较经规资部门认定改造前容积率的提升部分。
“飞地”：隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地。
七、注意事项
各实施主体要对存量工业用地有机更新项目有关审批材料的真实性、合法性负责。对任何采取欺骗、隐瞒手段骗取审核同意的，依法撤销相应权证并追究相关人员责任。
八、政策有效期
政策有效期至2026年12月31日。
九、解读机构
解读机构：杭州市余杭区经信局
解读人：项葆钧
联系方式：0571-89515944